SECONDA CASA- IMPOSTE E AGEVOLAZIONI

In Italia il "mattone" continua ad essere uno dei principali investimenti. A favorire tale risultato è naturalmente anche la normativa fiscale che presenta una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa con un imposta di registro del 2% ed un’imposta minima di euro 50,00 (cadauno), come imposta ipotecaria e imposta catastale. Ma quando si parla di seconda casa, il carico fiscale cambia. Infatti le imposte sul mattone, scaricano tutto il proprio peso sugli ulteriori immobili posseduti dal contribuente. Quando si è già proprietari di una prima casa, prima di acquistarne una nuova, conviene quantificare l’entità delle tasse sia all’atto dell’acquisto, sia nel tempo in quanto rischiano di avere un grosso impatto sul carico fiscale complessivo.

Le agevolazioni e gli sgravi che alleviano la pressione sulla prima casa, infatti, non sono previsti anche sul secondo immobile, se non in maniera parziale e indiretta.

La prima differenza, la noteremo all’atto dell’acquisto della nostra “seconda casa”, in quanto il quantitativo di tasse differisce notevolmente, l’imposta di registro da versare è pari al 9% valore della vendita, e qualora si acquistasse la seconda casa da una impresa di costruzioni, avremo l’obbligo di versare anche l’IVA al 10% , cambia anche l’importo dell’imposta catastale e ipotecaria che sale a 200 euro (cadauno).

Gli importi che corrispondono agli adempimenti successivi ed al suo mantenimento negli anni per la seconda casa, variano in relazione a una serie di condizioni esempio: destinazione d’uso - concessione in comodato d’uso - collocazione sul territorio - esistenza di un contratto di locazione.

Alcune di queste eventualità possono verificarsi anche contemporaneamente, delineando particolari scenari fiscali, che potrebbero alleggerire o appesantire economicamente il contribuente.

Negli anni ciò che pesa di più è l’Imu, Tasi e Tari, il cui conto è tutt’altro che leggero, tuttavia sono previste riduzioni e in alcuni casi addirittura esenzioni, che hanno lo scopo di alleggerire il carico fiscale sulle seconde case.

Secondo quanto previsto dai regolamenti dei diversi comuni, rientrano nella possibilità di pagamento dimezzato dell’Imu relativo alla seconda casa:

• case inagibili o inabitabili (quindi, non utilizzati): riduzione del 50% della base imponibile da dichiarare ai fini Imu.

• immobili storici e artistici: le seconde case classificate come immobile storico o artistico (disciplinati dall’articolo 10 del D. Lgs. n. 42 del 2004), possono beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile, previa presentazione della dichiarazione Imu entro il 30 giugno dell’anno successivo, a prescindere dall’utilizzo come altra abitazione a disposizione o dalla concessione in locazione o in comodato a terzi.

• case affittate con canone concordato: l’Imu ridotta al 75%;

• seconde case date in comodato a figli o genitori: è prevista la riduzione del 50% per le abitazioni ( diversa da quelle considerate di lusso iscritte al catasto con categorie A/1, A/8 e A/9) , concesse in comodato gratuito con contratto registrato a figli o genitori che la utilizzano come abitazione principale. Unico requisito: che il comodante abbia una sola abitazione e risieda nello stesso Comune;

• abitazioni di soggetti non residenti in Italia: in base all’art. 1 comma 48 della legge n. 178/2020, previa presentazione delle dichiarazioni Imu e Tari, sempre entro il 30 giugno dell’anno successivo, chi non è residente in Italia, ma è titolare di pensione nello Stato di residenza, può beneficiare del dimezzamento dell’Imu e della riduzione di due terzi della Tari. Ma per una sola abitazione non locata e non concessa in comodato.

• ex casa coniugale: esenzione dell’Imu per la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli che ha ottenuto un provvedimento dal giudice in tal senso.

Per quanto riguarda la Tari, la quota variabile della tassa sui rifiuti è applicata dai Comuni in base al numero dei componenti il nucleo familiare, con possibilità per l’ufficio tributi del Comune di residenza di accedere ai dati dell’anagrafe. E’ opportuno verificare che il Comune abbia i dati aggiornati in quanto il conteggio della Tari inviata dall’ufficio tributi potrebbe essere superiore al reale.

L’esenzione della Tari non è scontata, l’unico modo per non pagare la tassa sui rifiuti sulla seconda casa è che sia considerata inagibile o inabitabile. La normativa è molto chiara esclude totalmente dalla tassa i locali e le aree inutilizzabili, poiché, dato che non possono essere sfruttati in alcun modo, non possono nemmeno produrre rifiuti. Ma attenzione se la seconda casa, nonostante sia disabitata, non è né inagibile, né inabitabile ma collegata alle reti idriche, elettriche e fognarie, l’abitazione non è esentata dalla Tari. Se, invece, la casa è inagibile o inabitabile, si ha anche diritto alla riduzione del 50% dell’Imu.