CONDOMINO MOROSO: AMMINISTRATORE CHE FARE?

In contesto di Condominio, oggi è sempre più frequente il caso del “condomino moroso”: ossia il fatto che uno o più condomini non paghino le spese condominiali, a scapito ovviamente degli altri condomini virtuosi.

Per questa precisa circostanza, si prenda in considerazione il ruolo dell’Amministratore di condominio. Quest’ultimo, in virtù della novellata normativa in materia condominiale e più precisamente nella nuova formulazione dell’ Art.1129 c.c., impone allo stesso ad agire per la riscossione forzosa della somma dovuta agli obbligati, nel termine dei sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questo obbligo previsto dall’Articolo citato si combina con quanto previsto dall’Art. 63 disp. Att. C.c. c. 1, il quale recita nel seguente modo: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Addirittura lo stesso art. 63 Disp. Att. C.c. c. 3 conferisce un fortissimo potere all’Amministratore ovvero: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Quanto previsto dalla nuova normativa e relativamente all’onere in capo all’Amministratore si fa riferimento a quanto contenuto nell’ Art. 1129 c.c. c. 12, per cui costituisce grave irregolarità l’avere omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.

Fatte tutte queste doverose premesse normative, sulla questione la domanda che l’operatore di diritto è la seguente: in relazione all’ultima citazione normativa contenuta nell’Art. 1129 c.c., fino a quale limite si può considerare responsabile l’Amministratore, nel caso il credito del condominio non venisse comunque percepito, nonostante la sua iniziale operosità?

Una risposta interessante al quesito appena esposto viene data dalla Suprema Corte (Corte di Cassazione) nella Sentenza n. 20100 del 2013, per cui: il fatto che “l’amministratore non abbia intrapreso la procedura esecutiva vera e propria è scelta che può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità del condomino (moroso) e, quindi, non integra di per sé un fatto di c.d. mala gestio”

Da quanto appena esposto, quindi, l’operatore di diritto suffragato da Giurisprudenza consolidata è potuto giungere alla seguente conclusione: il limite determinatosi in merito alla questione di eventuale responsabilità o meno dell’amministratore di condominio, in merito ad una sua eventuale responsabilità per omissione ex art. 1129 c.c c. 12, sia quello dell’esibizione da parte dello stesso al resto dei condomini, evidentemente facenti parte del condominio creditore, della notifica del Ricorso per Decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, in quanto al contrario, nel caso di specie, un inizio di fase esecutiva su esclusiva iniziativa dell’amministratore, quindi disponendo in maniera autonoma delle ulteriori spese per il condominio oltretutto sapendo già che quasi sicuramente si sarebbe verificato un accertamento di insolvenza da parte del condomino moroso e quindi un dispendio di danaro inutile, non avrebbe fatto altro che gravare il Condominio e quindi i condomini virtuosi, di ulteriore spesa ingiustificata. In altri termini si sarebbe di fatto concretizzato a discapito del Condominio creditore il c.d. proverbio “oltre il danno la beffa”.